賃貸物件を探すときに築年数はどのように判断したらいいのか?

築年数を考える引っ越し先の物件を探すときに、築年数を気にする人も多いことでしょう。

新しくてきれいなところに住みたいと思う人もいれば、古くてもいいからとにかく安いところに住みたいと思う人もいると思います。

また、築年数が浅いにもかかわらず、相場にくらべて家賃が安すぎたりすると「ワケアリ物件では?」などと考えてしまうこともあるでしょう。

ここでは、賃貸物件を探すときに、築年数によってどのように物件を判断したらいいかという点にスポットを当ててみたいと思います。

築年数の違いで実際の家賃はどれくらい違ってくるのか?

新築物件は家賃が高く、築年数の経過によって徐々に家賃が安くなっていくというのは、誰もが持っている共通認識だと思います。

しかし、具体的に築年数に応じてどれくらい安くなっていくのかを、実際に把握している人というのは少ないのではないでしょうか?

もちろん、物件の大きさや地域などによっても変わってきますが、新築とくらべた場合の家賃の大まかな目安としては次のような感じになると思います。

築3年未満:500円~1,000円安
築3年以上5年未満:1,000円~2,000円安
築5年以上10年未満:2,000円~4,000円安
築10年以上20年未満:5,000円~15,000円安
築20年以上30年未満:10,000円~30,000円安
築30年以上:20,000円~40,000円安

これを見る限りにおいては、築10年くらいまでは、新築とくらべてそれほど大幅に家賃が下がるわけではないということがお分かりいただけるかと思います。

逆に、築30年を超えてくると一気に家賃が安くなる傾向にあります。

古くてもいいから家賃の安い物件を探しているという人は、築30年以上の物件に狙いを定めてみるといいでしょう。

地震が怖いという人は1982年以降の物件を探すようにしましょう

地震発生築30年以上の賃貸物件であれば、だいぶ家賃がお手頃になるということがお分かりいただけたかと思いますが、地震が怖いという人は少し慎重になった方がいいかも知れません。

なぜなら、1981年6月に「新耐震基準」が定められることになり、それ以降に建てられた建物はそれ以前の建物にくらべて地震に強い構造になっているからです。

つまり、2017年を基準に考えますと、築35年を超える物件は地震に弱い可能性があるということになります。

また、耐震基準とは別に、あまり築年数が古い木造住宅の場合は、柱などが腐敗したりシロアリの被害を受けたりして、建物そのものの強度が落ちてしまっている可能性もあります。

外観的にはリフォームによってきれいな状態になっていたとしても、家全体を支える構造物がボロボロになっていることも十分にあり得るわけです。

地震による家屋の倒壊が不安な人は、たとえ家賃が安くても築35年を超える古すぎる物件は避けた方がいいかも知れません。

築年数が浅い物件の方が必ずしも良いとはかぎりません

あるアンケート調査によりますと、賃貸物件を探すときに、築10年以内の物件を希望する人が6割ほどいるそうです。

つまり、あまり古い物件には住みたくないと考えている人が多いわけです。

しかし、なぜ新しい物件の方がいいと考えるのかを、明確に答えられる人は少ないようです。

なんとなく、古い物件よりも新しい物件の方がいいと感じているのでしょう。

先ほど紹介しましたように、築10年未満の物件は新築とくらべて家賃は1,000円~4,000円ほどしか安くなりません。

本当は新築の物件に入居したかったけど、残念ながら希望が叶わなかったという人が、仕方なしに築年数の浅い物件を選んでいるのだと思います。

しかし、築年数が5年~10年程度の物件であっても、築20年程度の物件とくらべて大きなアドバンテージがあるわけではなく、むしろ家賃が割高だというデメリットが目立ちます。

耐震構造的にも、1982年以降に建てられたものであれば特に問題はありませんし、むしろ築年数の古い物件ほど空室対策できれいにリフォームされていることも多いものです。

参考記事:引っ越し先が新築物件だからといって素直に安心できない理由

築浅の物件は人が住んだ実績が少ない物件ということになります

築浅物件とは?ある程度築年数のたっている物件というのは、それまでずっと他の誰かが大きなトラブルもなく住んできた物件ということがいえます。

つまり、これまで人が住み続けてきたという実績がある物件ということがいえるのです。

ところが、築浅の物件の場合には、実績が十分ではないために、これから大きなトラブルが発生する可能性もなきにしもあらずということがいえます。

実際に、建築のときの防水処理が不十分であったために、築1年もたっていない物件なのに、天井が落ちてきたなどというトラブルが実際にあるのです。

特に、3月などの需要期に合わせてあわてて建てられたアパートやマンションは、業者が工期を間に合わせるために手抜き工事をしていたりする可能性もあります。

築浅の物件は、実際に人が住んだという実績がまだ少ないために、建設のときの不具合を原因とする何らかのトラブルがこれから出てくる可能性があるということがいえるわけです。

単純に新しいからという理由だけで物件選びをしてしまうと、そういった失敗をしてしまうこともあり得るということを、頭の片隅においておくといいでしょう。

築年数がたっている物件のさまざまなデメリット

物件選びの際に、築年数の浅さにこだわりすぎるのはあまり良くないというお話をさせていただきましたが、もちろん古い物件にもそれなりのデメリットはあります。

築年数のたっている物件をえらぶときには、家賃の安さと引き換えに、それらのデメリットを受け入れることができるかどうかがポイントになります。

キッチンやお風呂などのデザインが古くさい

古い物件の場合には、壁紙などがリフォームによってきれいになっていたとしても、キッチンやお風呂などの設備が時代を感じさせる古いデザインだったりすることがあります。

特に築30年以上の物件だったりすると、風呂桶がホーローやステンレス製だったりして、かなりのレトロ感を味わうことができます。

築年数のたっている物件というのは、どうしても入居者が集まりにくいのできれいにリフォームされていることも多いのですが、さすがにキッチンや風呂釜を交換するまでの大がかりなリフォームをすることは稀です。

また、かっこいいクローゼットのような扉がついていたりしても、開けてみたらただの押入れだったりするようなこともあるでしょう。

そういった意味では、若い女性などがあまり古い物件は避けたいと考えるのは当然かもしれません。

新しい物件とくらべてどうしても虫が発生しやすい

ゴキブリが怖いまた、あまり古い物件だと、新しい物件にくらべて虫が出やすいということもあります。

特に女性はゴキブリが大の苦手ですから、それだけで古い物件には住みたくないと考えてしまうかも知れません。

不動産業者によっては、有料で虫の駆除サービスを斡旋してくれることもありますが、1万5千円~2万円程度を自腹で負担しなければなりませんので、それはそれで余計な出費ということがいえます。

古い物件だと部屋が和室になっていることも多い

最近の賃貸物件は、ほぼ洋室となっています。

しかし、築30年以上の古い物件の場合には、和室となっていることが多いものです。

あえて和室が好みの人であれば問題ないでしょうが、若い人にとって和室は少し抵抗があるかも知れません。

物件によっては、和室を無理やり洋室風にリフォームしているようなところもありますが、柱がむき出しになった和室に洋風の白い壁紙が張られていたりするのは、ちょっとセンスが悪すぎといえます。

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