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分譲マンションを購入した人は、物件が自分の所有物だということで、賃貸マンションとは違った満足感を得ることができているでしょう。
しかし、分譲マンションに住む人が普通に洗濯物を干したり、家庭菜園をしているベランダが、実は自分の所有物ではないということをご存知でしょうか？
分譲マンションには、いわゆる「専有部分」と「共有部分」があります。
エレベーターやエントランスの部分が共有部分であるということは、誰もが認識していることでしょう。
しかし、ベランダが共有部分であり、その部屋の住人の所有物ではないというのは、意外に感じる人が多いに違いありません。
共有部分には勝手に物を置いてはいけないことになっていますので、本来であれば家庭菜園なども、アウトということになります。
ここでは、分譲マンションの専有部分と共有部分について、解説をしています。
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専有部分というのは自分が住んでいるところの内側のみとなります
分譲マンションに共有部分と専有部分があることは誰もが理解できることですが、具体的にどこからどこまでが専有部分で、どこからどこまでが共有部分なのかということを理解している人はそれほど多くないでしょう。
分かりやすくいってしまえば、自分が住んでいる場所の内側の部分のみが専有部分で、それ以外の部分は共有部分ということになります。
そのため、先ほども書きましたように、住んでいる場所の外側にあるベランダは、共有部分にあたるわけです。
ですから、ベランダに勝手に何かを置いたりするのは、本来はいけないということになるのです。
もともと、物を置く場所ではないベランダに何かを置くということは、他人の敷地内に何かを置くことと同じになってしまうからです。
また、ベランダは緊急時の避難経路として利用されることも想定されています。
そのため、隣の家のベランダとの境のボードは、簡単に蹴破れるようになっています。
たとえば、自分の部屋から出火してしまって、玄関から逃げられなくなってしまったようなときには、その隣との境のボードを蹴破ってベランダ伝いに避難をして、隣の人に助けを求めるということもできるわけです。
もし、ベランダに人が通れないような大きな荷物が置かれてしまったりすると、そういった緊急時に困ってしまうことになります。
玄関のドアや窓などの内側と外側の両方に接している部分はどうする？
基本的に、自分が住んでいる場所の内側の部分だけが「専有部分」ということになるわけですが、それでは窓ガラスや玄関ドアなどはどうなのだろうかと疑問に思う方もいることでしょう。
こういった場所に関しては、窓ガラスや玄関ドアの内側の部分は「専有部分」ですが、外側の部分は「共有部分」と判断されるようです。
ですから、玄関ドアや窓枠の部分の内側に何かを貼ったり、色を塗ったりすることは自分の所有物なのでまったく問題ありませんが、外側は共有部分なのでできないことになります。
ただし、玄関ドアの鍵の部分に関しては、専有部分として扱われるため、自由に鍵の交換などはできるようです。
窓ガラスが割れてしまった場合は誰が修理費用を負担するのかといった問題も出てくると思いますが、そういった細かい部分に関しては、それぞれのマンション管理組合で規定していることが多いので、その決まりに従うことになります。
厳密に法律で区分することは難しい「共有部分」と「専有部分」
自分が現在住んでいる内側の部分を専有部分として、外側を共有部分とすることになりますと、法的に解釈が難しくなるのが壁や天井などの扱いについてです。
これらに関しては、区分所有法でも明確な規定はないようです。
外壁の内側が専有部分で、外側が共有部分だという解釈をすると、「壁の厚みの部分」は誰のものなのかはっきりしません。
もし、壁の中心を境にして外側を「共有部分」、内側を「専有部分」とするのであれば、分譲マンションの所有者は、壁の内側を中心まで削ったり壊したりしてもいいのかという問題が出てきてしまいます。
そうではなくて、あくまでも壁の内側の表面部分だけを「専有部分」だという判断をすると、こんどはカレンダーや時計をかけるための釘すら勝手に打ち込むことができないということになってしまいます。
ただ、法的にあいまいな部分はあるにせよ、壁の内側を削るなどと言う行為は、建物全体の強度を弱めてしまうことになりますし、壁の中に埋め込まれた電気の配線などを損傷させてしまう可能性があります。
たとえ自分の所有物だとしても、壁の内側を削ったり壊したりする行為は、やってはいけないことであるというのは、常識として理解できると思います。
共有部分でも利用者が限定される専用使用分とは？
分譲マンションの、専有部分というのは、基本的に自分が住んでいる部屋の内側の部分になるわけですが、それ以外にも自分だけが独占的に利用できる部分があります。
そういった場所を「専用使用部分」といいます。
たとえば、駐車場や駐輪場などがそうです。
部屋の外にある部分ですから自分の所有物とはなりませんが、自分だけが独占的に使用することができます。
先にも書きましたが、ベランダなどもまさにこれに該当しますので、共有部分ではあるけれども「専用使用部分」であるということがいえます。
こうった「専用使用部分」は自分だけが独占的に使用することができる場所であると同時に、基本的に修繕などは区分所有者が行うことになります。
しかし、勝手にリフォームをしたり撤去をしたりということはできません。
「専用使用部分」とはいっても、「共有部分」であることは間違いないわけですから、当然の話です。
ベランダでガーデニングをする人は少なくありませんが
分譲マンションのベランダでガーデニングをする人は少なくないと思います。
マンション住まいの人は、自分専用の庭がありませんから、ベランダが唯一のガーデニングできる場所ということになります。
しかし、これまで何度も書いてきましたように、ベランダというのはあくまで共有部分です。
自分が自由に使うことはできますが、専有部分ではありません。
そのため、災害時の避難通路としての障壁とならないように、基本的には物などを置くことは許されません。
そう考えると、当然のことながらベランダでガーデニングをすることもアウトということになってしまいます。
しかし、実際にはベランダでのガーデニングを大目に見ているマンションは多いようです。
確かに避難などをするときに、ガーデニングをしているベランダだと足元が邪魔ですが、完全に通路をふさぐような形でなければ、認めてもらえるケースが多いようです。
ただし、ベランダでのガーデニングは別の問題で隣の住民とトラブルになりやすいので注意が必要です。
花びらや葉っぱが落ちて隣のベランダに飛んでしまったり、土などが雨で流されて排水口を詰まらせてしまったりすることなどがあるからです。
かといって、葉っぱや花びらが飛んでいかないように、隣のベランダとの境に網などを張ってしまうと、こんどは何かあったときの避難経路として使えなくなってしまうので、別の面で問題になることになります。
このように、マンションのベランダというのは、いろいろな意味で難しい問題を抱えているスペースということがいえます。
