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引っ越しに伴いあらたに賃貸物件の契約をするときに、火災保険への加入を強制する不動産業者や大家さんが多くなっています。
建物そのものの火災保険には大家さんが加入しているにもかかわらず、なぜ入居者が火災保険に加入しなくてはならないのか疑問に思う人もいることでしょう。
一般に、自分の家から火を出してしまって隣家に損害を与えてしまったような場合であっても、あきらかに重大な過失がなければ「失火責任法」により賠償責任は発生しないことになっています。
しかし、賃貸物件の場合には、少し事情がことなります。
借主は大家さんに対して、原状回復義務が生じることになるため、失火をしてしまったときには賠償責任が生じることになるのです。
つまり、借主の貸主に対する賠償責任というのは「失火責任法」の対象外となってしまうわけです。
そのため、賃貸物件に入居をするときには、火災保険に入るのは必須であるということがいえるのです。
ただし、大家さんや不動産業者に進められるままに保険に加入してしまうと、割高な保険金を支払うことになりかねません。
ここでは、賃貸物件に入居するときの賢い保険選びについて解説をしてみたいと思います。
大家や不動産業者の進める火災保険はオーバースペック
大家さんや不動産業者を通して加入する火災保険は、料金的にかなり割高なことが多いようです。
割高な理由はあきらかで、必要としている賠償額に対して加入する火災保険がオーバースペックとなっているからです。
なぜオーバースペックの保険を勧めるかというと、大家さんや不動産業者は保険の代理店となっていることが多いので、なるべく高い保険に加入してもらったほうが儲かるからです。
実際に、大家さんに勧められるままに加入していた火災保険の保険料が年間24,000円だった人が、解約をして別の保険に加入しなおしたところ、年間の保険料が4,000円にまだ下がったという事例もあります。
いったい、なぜこれほどまでに保険料に差がでてしまうのでしょうか？
必要以上の家財評価が保険料を引き上げています
大家さんや不動産業者のお勧めする火災保険の保険料が高くなってしまう原因は、家財保険の賠償額を必要以上に高く計算をしているからです。
これは単純に大家さんや不動産業者が悪いというよりも、保険会社が少しでも高い保険に加入させようとして、勝手に割高な標準家財価額なるものを決めているからです。
各保険会社によってこの標準家財価額はことなりますが、世帯主が40歳で夫婦と子ども2人がいる標準世帯の家財評価額は、860万円～1,410万円となっています。
標準的な4人家族の家財の評価額が1,400万円なんて、よほどのセレブ以外にはあり得ない金額です。
家電品や家具をすべて新品として計算したとしても、せいぜい200万円～300万円ではないでしょうか？
ましてや、家のなかにある家財はすべて新品ではありませんし、ほとんど資産価値のないようなものも少なくありません。
そんな家財に対して、1,400万円もの保険に加入するなどというのは、ナンセンスといえます。
先ほど紹介した、年間の火災保険料が24,000円から4,000円に下がった人の場合、家財保険の部分が1,000万円になっていたのを、他の保険会社と契約をするときに100万円にさげたわけです。
「借家人賠償責任保険」や「個人賠償責任保険」といった他の部分の賠償額はどちらの保険もまったく変わりません。
家財保険の賠償額を1,000万円から100万円に下げただけで、保険料が年間24,000円～4,000円にまで下がったわけですから、いかに賃貸物件の火災保険において家財保険のウェイトが大きいかということがお分かりになるかと思います。
そして、先ほども説明しましたように、保険会社が勝手に決めている家財の価値は、かなりの過大評価をされたものになっています。
冷静に自分の家のなかにある家財の価値を判断して、家財保険の部分を大幅に下げることによって、賃貸物件の火災保険料は大幅に下げることができるわけです。
「自分の家のなかの家財なんてせいぜい100万円くらいの価値しかないよ」という人は、100万円の家財保険に入れば十分なわけです。
「借家人賠償責任保険」や「個人賠償責任保険」は何を補償する保険か
家財保険に関しては、自分の部屋の中にある家財を補償してくる保険ですから分かりやすいと思います。
それでは、「借家人賠償責任保険」や「個人賠償責任保険」は何を補償してくれるのでしょうか？
「借家人賠償責任保険」は、自分の部屋から失火をしてしまったときに、大家さんに対して賠償金を支払うための保険になります。
冒頭にも書きましたように、借主の貸主に対する賠償責任というのは「失火責任法」の対象外となりますので、この保険は必須といえます。
家財と違って、こちらの賠償額は大きな金額となります。
多くの保険会社では、1,000万円～2,000万円程度の賠償額になっているようですが、この金額に関しては十分に妥当性があると思われます。
「個人賠償責任保険」というのは、重大な過失によって火災などを発生させてしまったときに、近隣の住民に対して賠償金を支払うための保険です。
大規模な火災となってしまった場合には、死者を出すケースも想定しなければなりませんので、賠償金額もかなり大きなものになる可能性があります。
そのため、最近の賃貸物件用の火災保険では、「個人賠償責任保険」を1億円に設定しているところが少なくありません。
しかし、賃貸物件用の火災保険の保険料は、家財保険の賠償額によってほぼ決まってしまいますので、「個人賠償責任保険」の補償額が1億円であっても、保険料が高額になるということはありません。
先ほど、保険会社を変えて年間の火災保険料が24,000円から4,000円にまで下がった事例を紹介しましたが、どちらの保険も「個人賠償責任保険」の賠償金額は1億円となっています。
つまり、わずか年額4,000円の保険であっても、1億円の「個人賠償責任保険」に加入できることになります。
「借家人賠償責任保険」や「個人賠償責任保険」は、他人に迷惑をかけてしまったときのための保険ですから、こちらに関しては内容が充実している保険会社と契約する必要あります。
それに対して、家財保険に関しては、あくまでも自分が納得すればいいだけのことですから、無理に高い保険に加入する必要はないといえます。
必ずしも大家や不動産業者の勧める保険に加入する必要はありません
契約時に火災保険に加入することが条件となっている賃貸物件であっても、必ずしも大家さんや不動産業者のお勧めする火災保険に加入する必要はありません。
これまでも説明しましたように、大家さんや不動産業者は特定の保険会社の代理店になっていることが多いので、高額な保険をすすめてくる可能性が高くなります。
しかし、大家さんや不動産屋さんが、自らが代理店をしている保険の加入を強制するようであれば、それは違法行為ということになります。
特定の保険商品への加入を義務付けるというのは、法的にできないのです。
契約時に火災保険に加入してくださいといわれたら、
「もちろん火災保険には加入しますが、別の保険会社と比較検討したうえで加入させていただきます」
といえばいいことになります。
「借家人賠償責任保険」や「個人賠償責任保険」に関しては、なるべく賠償額の高いものに加入をして、「家財保険」に関しては、自分が納得できる範囲の賠償額を選択して、保険料を必要最小限にするのが賢い火災保険の加入の仕方ということがいえます。