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物件ロンダリングという言葉をご存知でしょうか？
事故物件を巧みに隠蔽して、告知もせずに普通の物件として入居させてしまうことを、物件ロンダリングといいます。
自殺や殺人などが起きて事故物件となってしまった部屋は、普通の家賃では借り手がいないために激安家賃にするのが一般的です。
もちろん、貸主が事故物件であることを隠蔽して貸し出すことは、法律違反になります。
とはいえ、物件情報に「事故物件」などと露骨に記載することはありません。
備考欄に「告知情報あり」などとさりげなく書かれていたりします。
そして、物件を紹介してほしいと来店した人に対して「実はこの物件は。。。」と告知をすることになるのです。
たとえ家賃が相場の半額だとしても、心臓に毛の生えている一部の人以外はなかなかそういった物件に引っ越しをしたいとは思わないでしょう。
ところが、事故物件であることを巧みに隠ぺいする「物件ロンダリング」というやり方で、借主を騙す悪質な不動産業者もいるのです。
何も知らずに引っ越しをしたら、実はその部屋で殺人事件が起きたことを近所の人から知らされた、といったようなことも実際に起こり得るのです。
あなたがこれから引っ越しをする予定の新居は大丈夫ですか？
自殺や殺人などがあった事故物件は入居前に告知義務が発生します
賃貸物件には、以前にどのような人が住んでいたのか分かりません。
その部屋で、自殺や殺人といったとトラブルが起きていたかも知れません。
また、建物に構造的な欠陥があったり隣に暴力団が住んでいたりするということも、実際にそこに住んでいる人以外には分からないものです。
多くの人はそういった物件には住みたくないというのが本音ですから、貸主は借主に対して事前にそのことを告知しなければなりません。
もしそれを怠ると、宅建業法47条1項1号に記載のある「告知義務違反」ということになってしまうのです。
参考：宅地建物取引業法
この告知義務で判断が難しいといわれているのが、自殺や殺人ではなく自然死の場合です。
最近は病院で亡くなる方が増えていますが、自宅療養をしていた人がそのまま自宅で亡くなってしまうことも実際には少なくないわけです。
そういった物件までも事故物件扱いしてしまうわけにはいきませんので、告知義務はないとされています。
判断が難しいのが、孤独死によって亡くなった方が、数日間も放置されていたような状態の場合です。
発見が遅れて腐敗が進んでいたような場合は、告知義務が発生するといわれていますが、どの程度までなら告知が不要なのかという線引きは明確にはなっていないようです。
そのため、実際に新しく入居することになる人に対して、告知をするかどうかというのは不動産業者の判断に任されているというのが実情です。
参考記事：告知事項ありの訳あり物件の家賃はどれくらい安くなるのか？
誰かがそこに一度住んでしまえば事故物件扱いではなくなる？
殺人や自殺などがあった物件を、そのまま何も知らせずに貸し出しをすることは告知義務違反になります。
しかし、告知をしなければならないのは「事故のあった直後に借りる1人目のひとだけ」という業界のルールがあるのです。
つまり、告知を受けた人が気にせずそこに住んでくれれば、その人が出て行ったあとには、告知不要の一般案件として扱われることになるのです。
事故が起こった部屋であっても、誰かが一度そこに住むことによって、心理的な不安は軽減されるので、告知の必要はないという考えなのだと思います。
過去の判例でもそれが認められていることもあり、2人目以降の人にはあえて告知せずに貸し出しをしてしまう不動産業者も多いのです。
そのため、過去にその部屋で自殺や殺人などがあったということを、知らずに借りてしまう人も出てきてしまうわけです。
事故物件であることを隠蔽する物件ロンダリング
2人目のひとには事故物件であることを告知しなくていいとはいっても、1人目のひとが実際に数年間その部屋に住んだのであれば、まだ心理的な不安はやわらぐかも知れません。
しかし、実際には1人目のひとがまったく住んでいないのに、住んだことにして禊（みそぎ）を済まされてしまったとしたらどうでしょうか？
実は、自殺や殺人のあった部屋を、不動産会社の社員が短期間だけ契約をしてしまうという荒技を使うことがあるのです。
その社員が実際にその部屋に住むことはなくても、契約をしたことによって1人目の契約は終わったことにされてしまうわけです。
その結果、運の悪い人はまったく告知を受けることなく、殺人や自殺などが起こったばかりの部屋を借りさせられることになるのです。
これを「物件ロンダリング」といいます。
事故物件扱いであれば、家賃は相場の半額程度になるのが一般的ですから、まだ納得もいきます。
しかし、物件ロンダリングを済ませたあとの部屋は、一般案件として取り扱われることになるため、家賃も相場通りです。
自殺や殺人があったばかりの事故物件を、普通の相場で借りさせられる側にしてみればたまったものではないでしょう。
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物件ロンダリングは減少傾向にあるといわれています
事故物件であっても、告知義務があるのはその直後に住む1人目だけであるという業界ルールは、判例もあるために違法にはならないのでしょう。
しかし、その1人目の契約期間があまりにも短い場合には、意図的に告知義務違反を怠ったとして、損害賠償の対象になったり不動産業者が行政処分を受けたりすることがあるようです。
最近では、そういった事故物件の情報を隠蔽しようとしても、SNSなどで拡散されてしまうことがあるため、かつてのように露骨に物件ロンダリングをする業者は少なくなっているといわれています。
そういった悪いウワサが広まってしまうと信用を失ってしまうことになるため、最近では良心的な告知を行っている不動産業者も増えてきているようです。
たとえば、事故のあった物件に関しては、10年間は必ず告知をするといったことを、社内でルール決めしているようなところもあります。
また、事故のあった部屋の借主への告知だけではなく、同じフロアの他の部屋を借りる人に対しても正直に伝えるといった対応をしている業者もいるようです。
うっかりと物件ロンダリング案件に引越しをしないために
最近は、事故物件の告知に関して良心的な業者が多くなってきてはいますが、それでも悪質な業者がまったくいないわけではありません。
これから引っ越しを予定している人が、そういった事故物件と契約してしまわないためには、どういった点に気をつけなければいけないのでしょうか？
相場から考えてあきらかに家賃が安いと思われる物件
まず、周辺の相場から考えて、あきらかに家賃が安い場合は要注意です。
たとえ「告知情報あり」と書かれていなかったとしても、相場よりも安い賃料で部屋を貸すからには、何らかの理由があると考えるのが自然です。
その地域の相場に対して、3割～5割ほど安い家賃で入居者募集をかけている激安物件は、要注意といえるでしょう。
一定期間だけの契約で更新ができないタイプの物件
定期借家となっている物件も注意が必要です。
定期借家というのは、一定期間だけの契約で更新ができない契約のことです。
つまり、ある一定の期間だけ安い家賃で貸し出しをすることによって、物件ロンダリングを済ませてしまおうと考える悪質な業者がいるのです。
更新ができないのは、次に借りる人には普通に高い賃料で貸し出しをするためです。
なぜか部屋の一部分だけがリフォームされている物件
自殺や殺人などが起こった部屋の場合、床や壁などに血痕などが付着してしまうことがあります。
また、孤独死をして長期間発見されなかったようなケースだと、床に腐敗した体液などが染み込んでしまったりします。
そういった痕跡を消すために、不自然な形で部分的にリフォームをしたりするわけです。
最近なぜか物件の名前がかわった物件
殺人事件などが起こったマンションなどは、その名前がネット上などに拡散をされてしまうことがあります。
そういった不名誉なことで知名度がアップしてしまうと、事件のあった部屋だけではなくマンション全体の入居状況に大きく影響してしまいます。
そのため、マンションのオーナーは名称を変更することで、ネット上で噂になっているのは別のマンションであるかのように装うわけです。
あなたがこれから引っ越しをするマンションは、最近名前が変わったりしませんでしたか？
